Medidas tributarias del Real Decreto-Ley 29/2026 sobre vivienda

Artículo publicado en Economist & Jurist 

El 7 de octubre de 2026 se publicó en el BOE el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, que introduce, junto con otras medidas sobre vivienda, un paquete fiscal que afecta al IRPF, al IVA, al IBI, a las SOCIMI y a la plusvalía municipal. La norma entró en vigor el 8 de octubre de 2026, con algunas medidas de aplicación diferida.

A continuación resumimos las novedades tributarias más relevantes para propietarios, inquilinos, inversores y operadores del sector inmobiliario, organizadas por figura impositiva.

Conviene tener presente que este Real Decreto-ley, como todos los de su clase, debe ser convalidado por las Cortes Generales en el plazo de treinta días desde su aprobación. Dado que el Congreso de los Diputados se encuentra disuelto tras la convocatoria de elecciones generales, esta convalidación corresponderá a la Diputación Permanente del Congreso, previsiblemente a comienzos de noviembre de 2026. Si no se convalida, la norma quedará derogada y perderá su vigencia hacia el futuro, aunque los efectos y actos ya producidos durante su vigencia se mantendrían. Recomendamos, por tanto, seguir con atención esta tramitación antes de adoptar decisiones de importancia basadas en el nuevo régimen.

1. IRPF

El Real Decreto-ley reproduce en lo sustancial el paquete tributario del derogado Real Decreto-ley 26/2026, con algunos ajustes en las fechas de entrada en vigor. Éstas son las principales novedades en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).

• Imputación de rentas inmobiliarias en 2026. Con efectos desde el 1 de enero de 2026, se prorroga un año más el porcentaje reducido del 1,1 % aplicable a los inmuebles cuyo valor catastral se haya revisado desde el año 2012, en lugar del 2 % general.

• Nueva reducción por arrendamiento de vivienda habitual. Desde el 8 de octubre de 2026, se modifica la reducción del rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual, vinculada a la evolución de la renta pactada, la zona de mercado tensionado, la edad del inquilino y la condición de gran tenedor del arrendador. En concreto: en un contrato nuevo o en la primera puesta en alquiler de la vivienda por un arrendador que no sea gran tenedor, la reducción va del 100 % (si la renta queda por debajo del índice de referencia) al 70 % (resto de casos con rebaja de renta), y si la renta se incrementa, baja del 50 % al 15 % según el porcentaje de subida; en el alquiler social a Administraciones Públicas o entidades sin ánimo de lucro, la reducción es del 70 %, y del 60 % si la vivienda ha sido rehabilitada en los dos años anteriores; y en la prórroga tácita del artículo 10.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos con renta contenida y arrendador que no sea gran tenedor, la reducción alcanza el 80 %. En todos los casos, los requisitos deben cumplirse en el momento de celebrar el contrato, y las reducciones no se aplican a ingresos omitidos regularizados por la Administración ni a contratos que incumplan el límite de renta del artículo 17.6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

• Nueva deducción estatal por alquiler de vivienda habitual. También desde el 8 de octubre de 2026, se introduce una deducción del 10 % de las cantidades satisfechas por el alquiler de la vivienda habitual, dirigida a contribuyentes con una base imponible inferior a 33.007,20 euros, con un importe máximo de 11.630 euros anuales que se va reduciendo progresivamente a partir de 23.007,20 euros. Para aplicarla, el contribuyente no debe ser titular de otra vivienda situada a menos de 50 kilómetros de la arrendada durante, al menos, la mitad del período impositivo.

• Exención por venta de vivienda al sector público. Hasta el 31 de diciembre de 2027, la ganancia patrimonial obtenida al vender una vivienda a una administración o empresa pública que la destine a vivienda social puede quedar exenta, siempre que la vivienda hubiera estado desocupada sin causa justificada durante los dos años anteriores y que el valor de transmisión sea inferior a 800.000 euros. La exención es del 100 % para ventas de hasta 200.000 euros y se aplica de forma proporcional entre 200.000 y 800.000 euros, hasta desaparecer en ese último importe; la parte no exenta puede reinvertirse, con un límite de 800.000 euros, en una nueva Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa Reinversión.

• Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa. Se crea un nuevo producto de ahorro con tributación diferida, de titularidad individual única por cuenta, en el que solo se admiten aportaciones dinerarias destinadas a activos elegibles conforme a la Ley 6/2023, con un límite de 150.000 euros en aportaciones pendientes de recuperación. Las ganancias o pérdidas generadas no tributan hasta el momento en que el ahorrador dispone de ellas, total o parcialmente.

• Ayudas no integradas en la base imponible. Se amplía el listado de ayudas públicas que no se integran en la base imponible del IRPF, incluyendo las de rehabilitación energética y residencial, las concedidas en el marco de los programas PREE, las del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia y las del nuevo Plan Estatal de Vivienda 2026-2030.

• Nueva imputación de rentas inmobiliarias desde 2027. A partir del 1 de enero de 2027, se sustituye el sistema actual de imputación de rentas inmobiliarias (basado en un porcentaje fijo sobre el valor catastral de cada inmueble) por una escala progresiva que se aplica sobre la suma de los valores catastrales de todos los inmuebles del contribuyente: 1,1 % hasta 100.000 euros, 1,5 % entre 100.000 y 500.000 euros, 2 % entre 500.000 y 1.000.000 de euros, y 3 % a partir de esa cifra. Esto puede suponer un incremento de la carga fiscal para los contribuyentes con varios inmuebles urbanos no afectos a actividades económicas.

2. IVA

Desde el 1 de diciembre de 2026, los arrendamientos de apartamentos o viviendas amueblados cuya duración no supere las treinta noches para un mismo inquilino dejan de estar exentos de IVA y pasan a tributar al tipo reducido del 10 %, el mismo que se aplica a los servicios hoteleros. La única excepción es que la vivienda arrendada sea la residencia habitual del propio arrendador, en cuyo caso el alquiler sigue exento.

Esta novedad puede permitir a los propietarios de este tipo de alojamientos recuperar cuotas de IVA soportadas con anterioridad, cuando su actividad estaba sujeta y exenta, por lo que conviene revisar cada caso de forma individualizada.

Además, se amplía el ámbito del tipo reducido del 10 % en obras de renovación y reparación de viviendas: hasta ahora se aplicaba cuando el destinatario de las obras era el propio inquilino que usaba la vivienda, y ahora se extiende también a las viviendas destinadas al alquiler como vivienda habitual, sea cual sea la condición del arrendador, siempre que el pago de las obras se realice por medios trazables (tarjeta, transferencia, cheque nominativo o ingreso en cuenta).

Por último, se amplía el tipo superreducido del 4 % a las viviendas protegidas sujetas a calificación permanente o indefinida, y no solo a las de protección oficial de régimen especial o promoción pública como ocurría hasta ahora.

3. IBI

Se limita la posibilidad de que los ayuntamientos apliquen tipos de gravamen diferenciados del IBI según el uso catastral del inmueble: esta diferenciación queda restringida a los inmuebles urbanos de uso no residencial, y solo puede aplicarse, como máximo, al 10 % de los inmuebles de mayor valor catastral dentro de cada uso.

Para los períodos impositivos que se inicien a partir del 8 de octubre de 2026, se modifica el recargo que los ayuntamientos pueden aplicar, con carácter potestativo, sobre las viviendas desocupadas de forma permanente: entre el 50 % y el 100 % de la cuota líquida, con posibilidad de hasta 50 puntos porcentuales adicionales según la antigüedad de la desocupación y el número de inmuebles del titular, y con reglas distintas según el municipio esté o no declarado como zona de mercado residencial tensionado. La norma contempla causas justificadas de desocupación que exoneran de este recargo, como el traslado laboral, motivos de salud, la realización de obras, la existencia de litigios sobre la vivienda, o que esta se encuentre en proceso de venta o alquiler, entre otras.

Se crea, además, un nuevo recargo potestativo sobre los inmuebles residenciales destinados a alojamiento turístico situados en municipios de mercado tensionado, de hasta el 50 %, 100 % o 150 % de la cuota líquida según el número de inmuebles turísticos que posea el mismo titular.

La aplicación efectiva de ambos recargos exige que cada ayuntamiento los incorpore a su ordenanza fiscal, por lo que su entrada en vigor práctica puede demorarse respecto de la fecha de la norma estatal.

4. SOCIMI

Con efectos para los períodos impositivos iniciados a partir del 1 de enero de 2026 que no hubieran concluido el 8 de octubre de 2026, se eleva del 15 % al 25 % el gravamen especial sobre los beneficios no distribuidos por las SOCIMI cuando procedan del arrendamiento de viviendas u otros usos residenciales, incluidos los destinados a alojamiento, hospedaje o fines turísticos de cualquier duración.

Este gravamen incrementado se reduce al 50 % cuando más del 80 % del parque de vivienda en alquiler de la sociedad se destine a alquiler asequible, y puede llegar a reducirse al 0 % si, además, la sociedad reinvierte en tres años sus beneficios en vivienda destinada a ese mismo alquiler asequible. Durante el régimen transitorio, el umbral exigido es del 60 % en 2026 y del 70 % en 2027.

5. PLUSVALÍA MUNICIPAL

Desde el 1 de diciembre de 2026, se actualizan los coeficientes máximos del método de estimación objetiva para calcular la base imponible del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Los nuevos coeficientes oscilan entre el 0,11 (para inmuebles de entre 14 y 17 años) y el 0,30 (para 20 años o más), con un pico del 0,25 en torno a los 9 años. El coeficiente aplicable a los inmuebles con una antigüedad igual o superior a veinte años se reduce del 0,40 al 0,30.

Dado que los ayuntamientos deben adaptar sus ordenanzas fiscales a esta nueva tabla, en la práctica puede que algunos continúen aplicando coeficientes superiores a los nuevos máximos hasta que actualicen su normativa local; en esos casos, solo serán exigibles los coeficientes que no superen los nuevos límites estatales.