Mª Dolores Jiménez Guerrero, abogada especializada en Derecho Bancario en RocaJunyent-Gaona, Abogacía y Consultoría
El pasado 13 de mayo la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo dictó sentencia por la cual se excluye la responsabilidad de la entidad avalista recogida en el artículo 1.1º de la Ley 57/68, pues no existía aval individual, y el aval general, emitido casi dos años de la firma del contrato de compraventa de la vivienda, no especificó la promoción a la que se refería la garantía.
La actora interpuso demanda de juicio ordinario contra la entidad bancaria avalista solicitando la restitución de las cantidades anticipadas por los compradores en viviendas en construcción, al amparo de la Ley 67/1968, de 27 de julio, sobre el percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas.
Tras seguirse los trámites oportunos, la Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia número 19 de Madrid dictó sentencia de fecha 7 de noviembre de 2018 estimando la demanda.
Recurso estimado
La entidad avalista, defendida por el despacho RocaJunyent-Gaona Abogacía y Consultoría recurrió la citada sentencia. La Sección 13ª de la Audiencia Provincial de Madrid, por sentencia de 20 de septiembre de 2019, recovó la sentencia de primera instancia, estimando íntegramente el recurso planteado por la entidad avalista y condenando en costas de primera instancia a la demandante.
La compradora presentó recurso de casación, planteando dos motivos, fundados en la supuesta infracción de los arts. 1, 2 y 7 de la Ley 57/1968. Ambos motivos están estrechamente relacionados entre sí, y se examinan y resuelven conjuntamente en la sentencia de casación.
En el presente caso, la compradora suscribió con la promotora un contrato privado de compraventa de una vivienda en construcción.
Con posterioridad a la firma del contrato y a que se hicieran todos los anticipos, la promotora suscribió con la entidad bancaria avalista dos pólizas de contragarantía para línea de avales.
La vivienda no se entregó en el plazo pactado, la promotora fue declarada en concurso y, abierta la fase de liquidación y disuelta la sociedad, el plan de liquidación aprobado contempló la resolución de la totalidad de los contratos de compraventa.
Demanda contra la avalista
Al no recuperar las cantidades anticipadas, la compradora formuló demanda contra la avalista solicitando la condena de esta a restituir la totalidad de las cantidades anticipadas (junto sus intereses legales), alegando que, ante el incumplimiento contractual de la promotora, en concurso, el banco debía responder como avalista colectivo de la obligación de la promotora de devolver a la compradora todas las cantidades anticipadas a cuenta del precio de su vivienda.
En el caso de autos, la línea de avales se constituyó después del contrato de compraventa y de las entregas de la compradora. En consecuencia, la avalista carecía de una capacidad de control sobre las sumas ingresadas, pues no se realizaron en ninguna cuenta especial, ni ninguna otra, de la promotora en la misma.
En este sentido, deberán ser las entidades de crédito depositarias de cantidades provenientes de particulares compradores de viviendas en construcción las que deben asegurarse de que el promotor-vendedor cumple con sus obligaciones legales, pues la responsabilidad legal de las entidades financieras depende y nace del incumplimiento de su deber de control sobre los ingresos en cualesquiera cuentas del promotor (STS núm. 781/2014, de 16 de enero de 2015).
Y es que, entiende el Supremo, dicha responsabilidad no puede verse extinguida, ni modificada, por el hecho de que haya otras garantías o responsabilidades de terceros superpuestas a la de tales entidades que no actuaron como les era legalmente exigible (STS núm. 502/2017, de 14 de septiembre).
Sumas recibidas
En conclusión, se entiende que cada una de las entidades receptoras de cantidades de la demandante deberá responder de las sumas efectivamente recibidas.
En caso de existir entidad avalista, esta será responsable solidaria de la totalidad de las sumas entregadas, pero sólo para aquellos casos en que conocía, o estaba en condiciones de hacerlo, los contratos de compraventa privada que ya se habían concertado.
En este contexto, la línea de avales se emitió dos años después de la firma del contrato de compraventa y de la entrega de anticipos (ingresados en entidades sin vinculación a la garante), no se determina la promoción que se avala, sino únicamente la promotora, ni existen avales individuales.
Así, se resuelve que la cobertura del aval en cuestión no puede extenderse a sumas que se desconocen ingresadas en otras entidades y que están fuera de cualquier tipo de mecanismo de control o conocimiento.
Por todo ello, la Sala de lo Civil ratifica la Sentencia de la Audiencia Provincial, desestimando íntegramente el recurso de casación planteado por la demandante-recurrente, con expresa condena en costas a dicha parte.