Claudia Geist Abogada especialista en litigios de naturaleza civil, penal, mercantil y derecho bancario del despacho RocaJunyent_Grupo – Gaona
Imagina que eres propietario de un terreno y, en lugar de venderlo por dinero, acuerdas con una promotora inmobiliaria que, a cambio, te entregará varias viviendas, locales o garajes una vez que construya un edificio en ese solar. Eso es, en esencia, un contrato de permuta de suelo por obra futura: tú entregas el terreno hoy y esperas recibir inmuebles terminados mañana.
Pero, ¿qué ocurre si esa entrega nunca llega? ¿Quién responde? ¿La promotora? ¿El banco que financia la construcción? ¿El Sareb, que acaba heredando el proyecto inacabado?
El caso: un solo local entregado, muchas promesas incumplidas
La Sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra (Sección 3ª) del 7 de marzo de 2025 estudia precisamente esta situación. Los hechos arrancan con un contrato en el que los propietarios de un solar lo ceden a una promotora, que promete entregarles a cambio: un local, dos viviendas, dos plazas de garaje, dos trasteros, todo ello libre de cargas. Sin embargo, la promotora solo entrega un local. El resto, simplemente, nunca llega.
Años después, los herederos de los antiguos propietarios deciden reclamar judicialmente por este incumplimiento, no solo contra la promotora, sino también contra la entidad bancaria que financió la promoción y el Sareb (Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria S.A.), como entidad que acabó siendo propietaria final del proyecto inacabado.
¿Puede exigirse responsabilidad al banco?
El tribunal analiza detenidamente esta cuestión y concluye que no, que la entidad bancaria está totalmente exenta del pago de este incumplimiento. La sentencia reconoce que la promotora sí incumplió el contrato, por lo que debe responder. Sin embargo, la responsabilidad no puede extenderse automáticamente a la entidad financiera. Pero, ¿cuáles son razones que se esgrimen?
• Básicamente, se debe a que el banco no firmó el contrato de permuta.
• Porque no se pactaron garantías específicas para proteger a los propietarios originales frente a un incumplimiento de la promotora, que vincularan de forma contractual y directa a la entidad bancaria con los propietarios del suelo.
• Porque, de hecho, el banco reservó una cantidad para asegurar la entrega de las viviendas, que solo debía liberar si la obra se completaba (cosa que no ocurrió).
• Porque el banco no recuperó el préstamo otorgado ni se benefició de la obra inacabada, teniendo incluso que acudir a un procedimiento de ejecución hipotecaria.
Una victoria legal del despacho RocaJunyent_Grupo-Gaona
Cabe destacar que el despacho RocaJunyent_Grupo-Gaona fue el encargado de la defensa de la entidad bancaria en este procedimiento, consiguiendo una sentencia favorable para su cliente. Un éxito que demuestra un trabajo exhaustivo y diligente, y que refuerza los criterios jurídicos sobre la limitación de responsabilidades de las entidades financieras en contratos en los que no han sido parte.
¿Qué dice la jurisprudencia?
La sentencia se ampara en varias decisiones anteriores del Tribunal Supremo, concretamente en las de 07/06/1999 , 14/12/1992 , 13/10/2010, 14/06/2007 y 26/04/2007, a su vez citadas por la SAP Ourense 1ª de 28/11/2014 que definen el contrato de permuta de solar por edificación futura señalando que la entrega de los solares “quedó desvinculada del derecho personal de los cedentes a recibir un piso y garaje en edificaciones futuras; por lo que no adquirieron la propiedad de éstos con la escritura en que se documentaron las cesiones, sino un derecho personal, de crédito, para exigir la contraprestación, que se concretará materialmente una vez terminada la edificación, momento en que, por concurrir título y modo, se adquirirá el dominio de las fincas objeto de contraprestación”.
Estas aclaran que en este tipo de contratos, quienes ceden el suelo adquieren solo un derecho personal de crédito, no la propiedad inmediata de las viviendas prometidas. Es decir, no son aún dueños de los pisos hasta que se termine la obra y se otorguen los títulos correspondientes.
Además, se advierte que los propietarios del solar están en una posición jurídica débil en caso de incumplimiento. Por eso, se recomienda incluir garantías como:
• Avales bancarios a primer requerimiento
• Condiciones resolutorias o suspensivas
• Seguros de caución
Ninguna de estas medidas se adoptó en el caso juzgado.
¿Y el Sareb?
El Sareb, como sociedad que gestiona activos procedentes de la reestructuración bancaria, heredó el proyecto tras el impago y la ejecución del préstamo. Pero al igual que el banco, no participó en el contrato original, habiéndole con anterioridad eximido de responsabilidad la Sentencia de Instancia.
La Sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra , revoca la de Instancia en el sentido de eximir de responsabilidad también a la entidad bancaria.
El fallo deja claro que no se puede extender la responsabilidad por incumplimiento de un contrato a quienes no participaron en él. Solo la promotora, que asumió la obligación de entregar los inmuebles y no lo hizo, debe responder por los daños ocasionados.
Un aviso para navegantes: en los contratos de permuta de suelo por obra futura, la confianza no basta. Sin garantías adecuadas, el riesgo de pérdida recae sobre el propietario original, incluso si hay bancos o grandes entidades implicadas en la promoción.