Juan Ignacio Díaz Leiva, abogado de RocaJunyent – Gaona, Palacios y Rozados Abogados, cuenta con más de veinticinco años de experiencia en puestos directivos en empresas inmobiliarias y es experto en Urbanismo y Gestión de Suelos.
El Consejo de Ministros aprobó el pasado mes de febrero la nueva Ley por el Derecho a la Vivienda que favorece el acceso a la misma a precios asequibles, protege de las situaciones de vulnerabilidad y combate la especulación inmobiliaria. La norma se enfoca en aquellos ámbitos en los que existe una mayor tensión en el mercado. Todos estos cambios y novedades han sido aclarados por el abogado.
1- ¿Independientemente de la posible inconstitucionalidad de la futura Ley por el Derecho a la Vivienda, es cierto que se debe regular ese campo para limitar la especulación desmesurada?
El Gobierno de la Nación envió a las Cortes el Proyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda que desarrolla el artículo 47 de la Constitución Española. Hasta ahora, no se había actuado sobre la materia más que con los Planes Especiales y con legislación sectorial; el mandato constitucional dice expresamente:
Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación.
Por hacer un comentario sobre la cuestión de inconstitucionalidad debe señalarse que el art. 47 establece la actuación sobre el suelo como medio para impedir la especulación, en cualquier caso se ha de tener presente que uno de los flancos más vulnerables en este tipo de legislación es el competencial, las Comunidades Autónomas tienen competencias (art. 148,1,3ª CE) sobre la materia y no sería de extrañar que se presentaran recursos en tal sentido.
La regulación del derecho a la vivienda es necesaria pero la eficacia de las medidas propuestas es difícil de medir y de conseguir; en mi opinión, es la creación de un potente parque público de vivienda lo que puede incidir realmente en el precio del alquiler y, por extensión, convertirse en un importante activo económico, ningún otro como este, favorecería la movilidad y la emancipación de los jóvenes y por tanto la creación de riqueza.
2- ¿Cómo se podrá controlar la declaración de un barrio o un municipio como «zona tensionada» en caso de discrepancias?
El art. 18 del Proyecto de Ley establece un procedimiento similar al de elaboración de instrumentos de planeamiento general para decidir sobre la existencia de una zona tensionada: recogida de datos, elaboración de informes, periodo de alegaciones; la diferencia, en mi opinión, radica en la fiabilidad de los datos, sobre todo de los precios. La enorme opacidad del mercado -sólo los grandes operadores pueden aportar información fiables- va a impedir que se conozcan los precios reales del alquiler; más allá de las encuestas o consultas a comercializadoras, no se dispondrá de documentos públicos (informes de los registros de la propiedad, liquidación de impuestos), que son los que aportan certeza sobre el valor de los inmuebles en la ventas; en el caso de los alquileres, en mi opinión, no se podrá hablar de certeza, sólo de estimaciones.
No obstante, tanto la Ley de Procedimiento Administrativo Común como la Reguladora de la Jurisdicción Contencioso Administrativa establecen mecanismos de control de la actividad de la Administración y para la tutela judicial efectiva.
3- ¿Las diversas moratorias previstas en la norma para la aplicación de diversos aspectos de la misma puede difuminar la finalidad perseguida?
El momento que se elija para la entrada en vigor de una disposición legal evidentemente influye en su aplicación, pero una vez este en vigor -en la mayoría de los caso- eso deja de ser relevante; existe una nueva regulación y con ello hay que trabajar. Tal como se disponen en el Proyecto de Ley podrían llegar a facilitar la planificación de inversiones por parte de los operadores.
4- ¿Son atractivas las bonificaciones y ventajas fiscales previstas para el pequeño propietario?
El mercado del alquiler es uno de los territorios -desde hace ya algún tiempo y no sabemos por cuanto- más dinámicos y tensionados de los que operan en la realidad económica. Esta pregunta tiene la respuesta condicionada por esa circunstancia y por una coyuntura tan inestable como la actual; las bonificaciones pueden ser relevantes o verse superados por la evolución a corto plazo.
5- ¿La inmediata publicación de la ley puede influir a corto plazo en un retroceso de la inversión inmobiliaria?
Sinceramente, no creo que la publicación de la ley sea la mayor preocupación de los agentes económicos que participan del mercado de alquiler. Evidentemente tendrá relevancia y, una vez que se conozca el contenido final del texto legal, a mayor nivel de intervención, a mayor discrecionalidad en la intervención, menos seguridad tendrán los propietarios y los inversores y eso no es bueno para el sector. Desde mi punto de vista es más perjudicial la incertidumbre, el tiempo que se lleva hablando del asunto, los mensajes simplistas que se hacen llegar a la sociedad que la propia regulación concreta que se haga de un determinado aspecto. Como siempre, lo que busca cualquier operador, mucho más si hablamos de inversión a medio plazo, es un marco legal estable y que ofrezca garantías.